독일에서는 주택 가격이 다시 소폭 오르기 시작했지만 가구소득이 더 크게 증가하면서 주택 구매에 따른 소득 부담은 오히려 낮아진 것으로 나타났습니다. 특히 일부 농촌 지역에서는 70㎡ 규모의 기존 주택을 구입해 대출을 갚는 데 드는 부담이, 같은 크기의 주택을 임차하는 것보다 낮았습니다.

 

 

 

 

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주택 구매에 드는 소득 비중 18,4%에서 17,2%로 하락

 

포스트방크 주거지도 2026(Postbank Wohnatlas 2026)에 따르면 독일의 주거용 부동산 가격은 2025년 0,6% 상승하며 다시 소폭 오름세를 보였습니다. 같은 기간 독일 400개 군과 독립시의 평균 가처분 가구소득은 명목 기준 9,4% 증가했습니다. 이에 따라 70㎡ 규모의 기존 주택을 구입한 가구가 대출 상환에 사용해야 하는 평균 소득 비중은 2024년 18,4%에서 2025년 17,2%로 낮아졌습니다. 임차인의 부담도 줄었지만 하락 폭은 상대적으로 작았습니다. 같은 크기의 기존 주택에 대한 순수 월세(Nettokaltmiete)는 평균적으로 가구소득의 13,5%를 차지해 전년의 14,1%보다 낮아졌습니다.

 

 

 

독일 160개 지역에서는 소득 15% 미만으로 주택 구매 가능

 

현재 독일 가구의 약 30%는 주택 구매 부담이 매우 낮은 지역에 거주하고 있습니다. 160개 군과 독립시에서는 지역 평균 가처분 가구소득의 15% 미만만 사용해 70㎡ 규모 기존 주택의 대출을 상환할 수 있었습니다. 2024년에는 이러한 지역이 130곳이었지만 2025년에는 30곳 늘었습니다. 계산은 매매가격의 80%를 대출받는 조건을 기준으로 했습니다. 취득세와 공증비 2%를 포함했으며, 초기 원금상환률은 2,42%, 대출금리는 연 3,75%로 가정했습니다. 중개수수료와 리모델링 비용은 포함되지 않았습니다.

 

 

 

출처: Postbnk

 

 

 

주택 구매 부담 높은 지역은 여전히 존재

 

반대로 독일 가구의 20%는 주택 구매 부담이 높은 38개 지역에 거주하고 있습니다. 이들 지역에서는 대출 상환에 평균 가처분 가구소득의 최소 25%를 사용해야 했습니다. 다만 2024년에는 56개 지역에 독일 가구의 25%가 거주했던 것과 비교하면 부담이 다소 완화됐습니다. 25% 기준은 전체 주거비가 가처분소득의 30%를 넘지 않는 것이 바람직하다는 일반적인 기준을 바탕으로 합니다. 여기에 부대비용도 포함되기 때문에 주택 대출 상환액이나 순수 월세는 가급적 소득의 25% 안팎으로 유지하는 것이 권장됩니다.

 

 

 

 

소득 증가와 완만한 매매가격 상승으로 구매 여건 개선

 

포스트방크의 부동산 상품관리 책임자 마누엘 베어만(Manuel Beermann)은 많은 지역에서 임대보다 주택 구매가 다시 유리해지고 있다고 설명했습니다. 월세는 비교적 크게 오르는 반면 매매가격은 완만하게 상승하고 있고, 동시에 가구소득도 늘고 있다는 것입니다. 이에 따라 평균적인 소득을 받는 근로자가 대출 상환에 가구 순소득의 약 4분의 1만 사용하는 주택을 찾을 가능성도 여러 지역에서 커졌습니다. 다만 가격이 매우 높은 지역은 여전히 예외입니다.

 

 

 

노르트프리슬란트는 소득의 45,7% 필요

 

대도시와 휴양지에서는 주택 구매 부담이 여전히 높았습니다.

 

• 독일에서 가장 부담이 큰 곳은 푀어(Föhr), 암룸(Amrum), 질트(Sylt) 등 북해 섬이 포함된 노르트프리슬란트(Nordfriesland)군으로, 70㎡ 기존 주택의 대출 상환에 지역 평균 가구소득의 45,7%가 필요했습니다. 상위 10개 지역에는 아우리히(Aurich) 37,8%, 미스바흐(Miesbach)와 가르미슈파르텐키르헨(Garmisch-Partenkirchen) 각각 34,4% 등 휴양지가 포함됐습니다.
• 대도시 가운데서는 뮌헨이 41,0%, 베를린이 39,5%, 함부르크가 37,8%, 프랑크푸르트암마인이 36,2%로 나타났습니다. 포츠담도 36,9%로 높은 수준이었으며, 상위 10개 지역 가운데 유일하게 전년보다 구매 부담이 늘었습니다. 포츠담의 구매 부담은 2024년 34,7%에서 2025년 36,9%로 상승했습니다.

 

 

 

대도시에서는 월세 부담도 높아

 

임대 부담을 보면 독일 가구의 23%가 순수 월세에 지역 평균 가처분소득의 12% 미만을 사용하는 124개 지역에 거주했습니다. 반면 가구의 27%는 월세 부담이 높은 60개 지역에 거주했으며, 이곳에서는 70㎡ 기존 주택의 순수 월세로 평균 소득의 16% 이상을 지출해야 했습니다. 특히 대도시의 임대 부담이 컸습니다. 베를린과 뮌헨은 모두 평균 가구소득의 24,5%를 순수 월세에 사용해야 해 가장 높은 수준을 기록했습니다. 다만 고가 대도시의 월세 부담도 모두 25% 아래에 머물렀으며, 베를린과 뮌헨은 이 기준에 거의 근접했습니다.

 

 

 

대도시별 기존 주택 구매·임대 소득 부담

 

다음 표는 2025년 지역 평균 가처분 가구소득을 기준으로, 70㎡ 규모의 기존 주택을 구매하거나 임차할 때 소득에서 차지하는 비중이 가장 높은 10개 도시를 보여줍니다.

 

 

 

 

순위	도시	주택 구매 대출 상환 비중	순수 월세 비중	연평균 가처분 가구소득
1	뮌헨(München)	41,0%	24,5%	78,566유로
2	베를린(Berlin)	39,5%	24,5%	53,337유로
3	함부르크(Hamburg)	37,8%	20,9%	61,151유로
4	포츠담(Potsdam)	36,9%	20,2%	58,291유로
5	프랑크푸르트암마인(Frankfurt am Main)	36,2%	22,8%	63,188유로
6	프라이부르크임브라이스가우(Freiburg im Breisgau)	33,4%	23,6%	57,658유로
7	하이델베르크(Heidelberg)	33,0%	22,3%	58,611유로
8	레겐스부르크(Regensburg)	32,6%	20,6%	56,381유로
9	뤼베크(Lübeck)	30,1%	19,5%	50,929유로
10	로스토크(Rostock)	29,9%	18,1%	49,046유로

 

 

 

대도시에서는 주택을 사는 부담이 월세보다 확실히 높았습니다. 구매와 임대의 부담 차이가 가장 큰 곳은 함부르크로 16,9%포인트였습니다. 전체적으로 독일 가구의 20%는 구매 부담이 임대보다 최소 8%포인트 높은 44개 지역에 거주했습니다.

 

 

 

독일 59개 지역은 주택 구매가 월세보다 유리

 

반면 독일 가구의 절반 이상은 구매 부담이 임대보다 4%포인트 미만 높은 242개 지역에 거주했습니다. 이 가운데 76개 지역은 추가 부담이 소득의 2%포인트 미만이었습니다. 특히 59개 지역에서는 주택 대출 상환에 필요한 소득 비중이 순수 월세보다 오히려 낮았습니다. 베어만은 독일 부동산시장에서 도시와 농촌의 차이가 뚜렷하다고 설명했습니다. 대도시와 주변 지역에서는 주택 구매에 많은 소득이 필요하지만, 농촌 지역에서는 대출 상환액이 월세와 비슷하거나 더 낮은 주택을 찾을 수 있다는 것입니다.

 

 

 

동독 농촌지역에서 구매 이점 두드러져

 

주택 구매가 월세보다 유리한 지역은 동독에 특히 많았습니다. 가장 큰 차이를 보인 곳은 튀링겐주의 잘레오를라군(Saale-Orla-Kreis)이었습니다. 이곳에서 70㎡ 기존 주택을 구입하면 대출 상환에 지역 평균 가구소득의 7,2%가 필요했습니다. 같은 크기의 주택을 임차할 경우에는 10,5%가 필요해 구매 부담이 3,3%포인트 낮았습니다.

 

 

 

주택 구매가 임대보다 가장 유리한 10개 지역

 

다음 표는 70㎡ 규모의 기존 주택을 구매할 때 대출 상환에 필요한 소득 비중이 순수 월세 부담보다 가장 낮은 10개 지역을 보여줍니다. 차이가 마이너스일수록 주택 구매 부담이 임대보다 낮다는 의미입니다.

 

 

순위	도시·군	주	주택 구매 대출 상환 비중	순수 월세 비중	구매와 임대의 차이
1	잘레오를라군(Saale-Orla-Kreis)	튀링겐(Thüringen)	7,2%	10,5%	-3,3%p
2	힐드부르크하우젠군(Hildburghausen)	튀링겐	7,5%	10,6%	-3,2%p
3	데사우로슬라우(Dessau-Roßlau)	작센안할트(Sachsen-Anhalt)	8,8%	11,8%	-3,0%p
4	키프호이저군(Kyffhäuserkreis)	튀링겐	7,4%	10,4%	-3,0%p
5	그라이츠군(Greiz)	튀링겐	6,3%	9,3%	-2,9%p
6	포크틀란트군(Vogtlandkreis)	작센(Sachsen)	6,6%	9,4%	-2,8%p
7	운스트루트하이니히군(Unstrut-Hainich-Kreis)	튀링겐	7,6%	10,4%	-2,8%p
8	아이히스펠트군(Eichsfeld)	튀링겐	8,2%	10,9%	-2,6%p
9	고슬라르군(Goslar)	니더작센(Niedersachsen)	9,9%	12,4%	-2,5%p
10	만스펠트쥐트하르츠군(Mansfeld-Südharz)	작센안할트	7,9%	10,3%	-2,4%p

 

 

 

일부 대도시도 구매와 임대 부담 차이 작아

 

일부 대도시에서는 주택 구매와 임대의 소득 부담이 거의 비슷했습니다. 뒤스부르크와 카이저슬라우테른은 구매 부담이 임대보다 각각 0.9%포인트 높았고, 묀헨글라트바흐는 0.6%포인트 높았습니다.

브레머하펜과 헤르네에서는 구매 부담이 임대보다 각각 0.1%포인트 낮아 사실상 비슷한 수준이었습니다. 겔젠키르헨은 구매가 0.2%포인트, 잘츠기터는 0.4%포인트, 켐니츠는 0.6%포인트 더 유리했습니다.

 

 

 

구매 비용이 더 높아도 자산 형성 가능

 

포스트방크는 주택 구매가 월세보다 소득을 더 많이 차지한다고 해서 반드시 불리한 선택은 아니라고 설명했습니다. 주택 소유자는 월세를 지급하는 대신 부동산을 통해 자산을 쌓을 수 있고, 향후 임대료 인상에서 벗어나 노후에 대비할 수 있기 때문입니다. 다만 구매 여부를 결정할 때는 개인의 생활계획과 재정 상황도 함께 고려해야 합니다. 같은 지역 안에서도 주택마다 에너지효율과 보수 필요성, 유지관리 상태가 크게 다를 수 있으며, 실제 소득과 비용, 대출 조건도 조사에서 사용한 평균값과 달라질 수 있습니다.