독일의 재산세(Grundsteuer)는 건물과 토지 소유자에게 부과되는 세금이지만, 실제로는 집주인이 일정 요건을 충족할 경우, 재산세를 세입자에게 전가할 수 있습니다. 하지만 많은 세입자들이 이를 간접적으로 부담하고 있다는 사실을 모르는 경우가 많습니다. 올해부터는 개편된 재산세 제도가 시행되어 세입자에게 영향을 줄 수 있는 변화가 예고되어 있습니다. 본문에서는 재산세와 산정 방식, 개편에 따른 주요 변화까지 정리했습니다.

 

 

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재산세(Grundsteuer)란?

 

재산세는 토지, 건축물, 주택 등 재산 소유자에게 매년 부과되는 세금입니다. 세금은 지방자치단체의 수입원이 되며, 세율은 지역별로 다릅니다. 종류는 다음과 같이 나뉩니다.

 

• Grundsteuer A: 농업·임업용 토지
• Grundsteuer B: 건물이 있거나 건축이 가능한 부동산
• Grundsteuer C(2025년 도입): 건축 가능한 상태이지만 아직 개발되지 않은 토지

 

 

 

임대인이 세입자에게 세금을 전가할 수 있는 조건

 

재산세는 독일 운영비용 규정(Betriebskostenverordnung, §2 BetrKV)에 따라 세입자에게 전체 금액을 전가할 수 있는 항목입니다. 그러나 다음의 조건을 충족해야만 유효합니다.

 

• 임대 계약서에 운영비용 조항이 명시되어 있어야 함
• 청구 시 공정한 분배 기준 적용(예: 거주 면적, 세대 수 등)
• 주거 및 상업 공간이 혼합된 경우에는 분리 계산 필요
• 공실이나 특별한 상황이 있는 경우 감면 또는 면제 가능
• 부대비용(Nebenkosten) 정산서 발송 후에도 재산세 인상분은 3개월 이내에 추가 청구 가능

 

임대 계약서에 §2 BetrKV에 대한 언급만 있어도 법적으로 재산세를 세입자에게 전가할 수 있습니다.  

 

 

 

세입자가 이 비용을 세금 신고에 포함할 수 있나요?

 

재산세는 집주인에게 부과된 세금이므로, 세입자는 이를 세금 공제 대상으로 활용할 수 없습니다.

 

 

 

세입자가 얼마나 부담하게 되나요?

 

세입자가 실제로 부담하게 되는 재산세 금액은 다양한 요소에 따라 달라집니다.

예를 들어:

 

• 건물에 몇 명의 세입자가 사는지
• 건물이 순수 주거용인지, 또는 상업시설이 함께 포함된 혼합용도 건물인지
• 임대계약서에 명시된 부대비용 분배 기준이 무엇인지
• 주차장이나 차고가 포함되어 있으며, 이를 일부 세입자만 사용하는지
• 건물에 공실이 있는지 등입니다.

 

해당 건물에 세입자가 한 명뿐이라면 계약서에 부대비용 전가가 명시된 경우 재산세 전액을 세입자 혼자 부담하게 됩니다.

 

 

 

일반적으로 거주 면적에 따라 분배

 

재산세는 일반적으로 거주 면적 기준으로 분배하여 부과됩니다. 따라서 임대 계약서에 분배 기준이 명시되지 않은 경우 재산세는 거주 면적에 따라 계산됩니다.

예) 총 500유로의 재산세가 부과된 3세대 주택

 

• 1호: 100㎡
• 2호: 80㎡
• 3호: 70㎡

 

총 250㎡를 거주 면적에 따라 배분하면, 1호는 200유로, 2호 160유로, 3호는 140유로를 부담해야 합니다. 단, 임대인이 건물 일부에 직접 거주할 경우, 그 면적에 해당하는 세금은 임대인이 직접 부담해야 합니다.

 

 

 

거주 면적이 아닌 다른 기준(가구원 수 또는 주거 단위)을 적용할 때

 

• 혼합용도 건물일 경우

 

주거 공간과 상업 공간이 함께 있는 건물은 면적 기준으로 배분할 수 없습니다. 상업 공간은 일반적으로 임대료가 높고 공시지가가 높아 세금 부담도 커지기 때문입니다. 이에 따라 주거 세입자에게 전가되는 세금이 실제보다 지나치게 많아지는 경우, 연방대법원(BGH)은 임차인의 부담이 10% 이상 증가 시 재산세 부과 방식을 용도별로 분리해야 한다고 판결한 바 있습니다.

 

• 일부 세입자만 사용하는 공간이 있을 경우

 

특히 주거 공간에 일부 세입자만 사용하는 차고나 주차 공간이 포함되어 있다면 재산세 배분은 거주 공간만을 기준으로 할 수 없습니다.

• 공실이 있는 경우

 

건물 일부가 비어 있다면, 그 부분에 해당하는 세금은 다른 세입자에게 전가될 수 없습니다. 단, 집주인은 지자체에 공실을 세금 계산에 반영해 달라고 신청할 수 있으므로 이를 통해 재산세 부담을 줄일 수 있습니다.

 

 

 

2025년 개편되는 Grundsteuer C, 무엇이 달라지나요?

 

2025년부터는 재산세의 계산 기준이 개편되며, 새로 도입된 ‘Grundsteuer C’는 건축 가능하지만 미개발 상태의 토지에 대해 추가 과세가 이루어집니다. 이를 통해 유휴 토지 소유자에게 개발을 유도하고, 토지 투기를 방지합니다. 세입자의 경우, 이번 개편이 장기적으로는 부대비용 부담 방식에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 신축 지역이나 고밀도 주거 지역에서 그런 변화가 예상됩니다.

 

 

 

새 개편안에서 재산세는 어떻게 계산되나요?

 

변경된 세법에 따르면 토지와 재산의 가치를 기준으로 산정되며, 계산 공식은 재산 가치 × 세율 × 지역별 세율(Hebesatz)입니다. 다만, 연방주마다 자체적인 평가 모델을 적용할 수 있어 부과 금액은 지역에 따라 다를 수 있습니다.

 

 

 

임대인이 세금 인상분을 나중에 청구할 수 있을까?

 

3개월 이내에 세입자에게 추가로 청구해야 하며, 해당 기간에 실제로 거주했던 세입자만 대상이 됩니다. 따라서 이전 세입자에게 소급 청구하거나, 새로운 세입자에게 부당하게 부과할 수는 없습니다.