독일에서 난방이 고장 나거나 집 안에 곰팡이가 생기거나 심각한 악취와 소음이 발생하는 경우 임차인은 임대료를 감액할 수 있는 권리를 가질 수 있습니다. 이러한 권리는 독일 민법(BGB) 제536조에 근거하고 있습니다. 다만 모든 불편이 감액 사유가 되는 것은 아니며, 중대한 하자가 존재해야 합니다. 즉, 계약상 기대할 수 있는 상태와 실제 상태가 명확히 다를 때 감액이 가능합니다. 임대료 감액 권리를 성공적으로 행사하기 위해 주의해야 할 사항을 Sparkasse가 정리했습니다.

 

 

 

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주택을 전혀 사용할 수 없는 경우에는 전액 감액도 가능할 수 있으며, 일부만 제한적으로 사용 가능한 경우에는 보통 월 임대료의 일정 비율을 감액하는 방식으로 계산합니다. 2005년 4월 6일 연방대법원(BGH) 판결(Az. XII ZR 225/03)에 따르면 감액 기준은 냉난방비 등을 포함한 총임대료(온수·관리비 포함)입니다.

 

 

 

감액이 인정될 수 있는 대표적 사례

 

• 곰팡이는 건강에 해를 끼칠 수 있는 요소로 특히 구조적 결함으로 인해 발생했다면 감액 사유가 될 수 있습니다. 발생 범위와 위치에 따라 감액 비율이 달라집니다. 예를 들어 침실 곰팡이는 지하실보다 더 중대하게 평가될 수 있습니다.
• 난방 고장의 경우 계절에 따라 판단이 달라집니다. 겨울철에 난방과 온수가 모두 중단되었다면 매우 높은 감액이 인정될 수 있습니다. 엘리베이터 고장도 고층 아파트일수록 더 큰 하자로 간주됩니다.
• 대규모 공사로 인한 심각한 소음 역시 감액 사유가 될 수 있습니다. 다만 계약 체결 당시 이미 공사 계획을 알고 있었다면 감액 권리는 제한됩니다. 또한 에너지 효율 개선을 위한 공사 소음은 최대 3개월까지 감내해야 하는 예외가 존재합니다.
• 쥐나 쥐 배설물, 심한 악취, 심각한 습기 피해 등도 감액 사유가 될 수 있습니다.

 

 

 

 

법원 판례를 통한 감액 비율 예시

 

아래는 실제 판례를 기반으로 한 참고 사례입니다. 모든 사례는 개별 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 

 

 

 

 

하자 내용	감액 비율	판결 기관
석면 함유 바닥재 파손	10%	베를린 지방법원, 65 S 419/10
엘리베이터 고장	15%	베를린 지방법원, 10 C 3/07
대규모 공사 소음	15%	뮌헨 지방법원 1, 31 S 20691/14
곰팡이를 동반한 습기 피해	25%	함부르크 지방법원, 307 S 39/09
쥐 및 악취 피해	30%	베를린 항소법원 8 U 38/09
겨울철 난방·온수 전면 중단	85%	뉘른베르크-퓌르트 지방법원, 16 C 127/16

 

 

 

위 표는 참고용이며 동일하게 적용되는 기준은 아닙니다.

 

 

 

 

감액이 인정되지 않는 경우

 

도심 교통 소음, 일반적인 어린이 소음, 정해진 시간 내의 피아노 연주 등은 통상 감액 사유가 아닙니다. 또한 계약 체결 전 이미 알고 있었던 하자나 임차인이 직접 유발한 문제도 감액 대상이 아닙니다. 특히 독일 민법(BGB) 제555b조 1항에 따라 에너지 효율 개선 공사로 인한 소음은 법에 따라 최대 3개월간 감내해야 하며, 공사 이후에는 오히려 임대료 인상이 가능할 수 있습니다.

 

 

 

 

감액 절차에서 가장 중요한 점

 

감액을 받기 위해서는 임대인에게 하자를 통보해야 합니다. 가장 안전한 방법은 내용증명 우편으로 서면 통지하는 것입니다. 긴급 상황에서는 먼저 전화로 알린 뒤 서면으로 확인하는 방식이 권장됩니다. 통지서에는 하자의 내용과 발생 시점, 개선 요구 기한을 명확히 기재해야 합니다. 감액 비율을 임의로 결정해 즉시 감액할 경우, 법적으로 정당하지 않다고 판단되면 체납으로 간주되어 계약 해지 사유가 될 수 있습니다. 이를 방지하기 위해 두 가지 방법이 있습니다.

 

1. 임대인과 사전 합의를 통해 감액 비율을 문서로 확정하는 것입니다.
2. 법률 자문을 받은 뒤 이의 제기 하에 조건부로 임시 납부를 하는 방법입니다. 임대인에게 하자로 인해 임대료를 조건부로만 계속 납부한다는 사실을 서면으로 통지하세요.

 

 

 

임대인이 대응하지 않을 경우

 

임대인이 하자를 해결하지 않거나 답변하지 않는 경우에는 법적 조치를 검토할 수 있습니다. 하자 존재와 감액 비율을 확인받는 소송, 일정 금액을 유보하는 권리 행사, 직접 수리 후 비용 청구, 심각한 경우 계약의 즉시 해지 등이 가능합니다. 다만 모든 조치는 법률 상담 후 진행하는 것이 안전합니다. 소송 비용이 발생할 수 있으므로 주택 관련 법률 보호 보험 가입 여부도 확인하는 것이 도움이 될 수 있습니다.

 

 

 

 

감액 계산 방법

 

예를 들어 월 총임대료가 800유로이고, 1월 10일부터 20일까지 난방이 중단되어 70% 감액이 인정된다고 가정했을 때 월 감액액은 800유로 × 0.7 = 56