독일에서 주택이나 아파트를 임대해 얻는 소득은 소득세 과세 대상입니다. 즉, 월 1,200유로의 임대수입이 있다면 이를 세무서에 신고하고 세금을 납부해야 합니다. 다만 실제로 얼마의 세금을 내야 하는지는 개인의 소득 상황과 공제 항목에 따라 달라집니다.

 

 

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소득은 어떻게 과세되나요?

 

독일 부동산 투자·운영 회사 Immonovia의 발표에 따르면, 임대소득은 다른 소득, 예를 들어 근로소득과 합산되어 과세됩니다. 세무당국은 전체 소득에서 공제 항목을 제외한 뒤 개인별 소득세율을 적용해 최종 세액을 산정합니다. 임대수입을 세금 신고서에 기재하지 않으면 세무서가 이를 인지할 수 없기 때문에 반드시 신고해야 합니다.

 

 

 

월 1,200유로 임대수입, 세금은 얼마인가요?

 

월 1,200유로는 연간으로 환산하면 14,400유로입니다. 그러나 이 금액 전부에 세금이 부과되는 것은 아닙니다. 임대수입은 다른 소득과 합산된 뒤 기본공제와 각종 필요경비(광고비용)를 차감한 금액에 대해 개인별 소득세율이 적용됩니다. 독일의 소득세율은 최저 14%, 최고 세율은 42%, 초고소득 구간은 45%까지 적용됩니다.

 

 

 

기본공제 이하라면 세금을 내지 않습니다

 

모든 납세자에게는 기본공제(Grundfreibetrag)가 적용됩니다. 이 금액까지는 소득세를 내지 않습니다.

 

• 2025년 기본공제: 12,096유로
• 2026년 기본공제: 12,348유로
• 기혼자의 경우 금액은 두 배로 적용됩니다.

 

즉, 연간 전체 소득이 기본공제 이하라면 임대소득이 있더라도 소득세를 내지 않습니다.

 

 

 

 

임대인의 가장 중요한 절세 수단: 필요경비(광고비용, Werbungskosten)

 

임대인은 다양한 비용을 필요경비(광고비용)로 인정받아 과세 대상 소득을 줄일 수 있습니다.

 

• 감가상각비(AfA): 건물은 시간이 지날수록 가치가 감소한다고 보고 매입가 또는 건축비의 연 2%를 50년간 감가상각비로 공제할 수 있습니다.
• 대출이자: 임대용 부동산을 대출로 구입했다면 이자 비용만 필요경비로 인정됩니다. 원금 상환액은 공제 대상이 아닙니다.
• 증축·개조 비용: 발코니 추가, 다락방 확장, 욕실 증설 등은 제작 비용(Herstellungskosten)으로 공제할 수 있습니다.
• 가구 포함 임대: 가구가 포함된 주택을 임대할 경우, 가구 및 비품 비용을 사용연수 13년에 걸쳐 감가상각할 수 있습니다.

 

 

 

기타 공제 가능한 비용

 

• 수도세, 전기세, 쓰레기 처리비 등 부대 비용
• 임관리비
• 욕실 리모델링, 창문 교체 등 수리·보수 및 유지보수 비용(Erhaltungsaufwand)
• 재산세(Grundsteuer)
• 임대 관련 법률 상담 및 소송 비용
• 주택보험, 일부 법률보험료
• 사무용품, 임대주택 방문 교통비 등

 

이러한 비용들은 모두 임대소득을 줄이는 효과가 있습니다.

 

 

 

 

임대소득만 있다면 세금을 안 낼 수도 있습니다

 

예를 들어 월 1,200유로의 임대수입 외에 다른 소득이 없고, 필요경비까지 감안하면 전체 과세소득이 기본공제 이하로 떨어질 수 있습니다. 이 경우 임대소득에 대한 소득세를 전혀 내지 않을 수도 있습니다.

 

 

 

예시 계산: 임대소득 + 근로소득이 있는 경우

 

예를 들어, 세금 등급 1에 해당하는 자녀 없는 미혼자가 월 임대수입으로 1,200유로, 월 근로소득으로 3,000유로를 번다면, 2026년 기준으로 월 약 593유로, 연간 약 7,117유로의 소득세가 발생할 수 있습니다. 이 금액에는 아직 필요경비 공제가 반영되지 않은 상태입니다.

 

 

 

세금 대비를 위한 조언

 

임대인은 일반적으로 임대수입의 절반 정도를 세금 납부를 위해 미리 확보해 두는 것이 안전합니다. 개인 소득세율이 높거나 예상보다 공제액이 적을 경우에도 대비할 수 있기 때문입니다. 정확한 세액은 독일 연방재무부의 소득세 계산기를 통해 미리 확인할 수 있습니다.