독일 부동산 시장이 상반된 흐름을 보이고 있습니다. 건설업계의 신규 수주는 큰 폭으로 줄어든 반면, 주택 가격은 전국적으로 다시 오름세를 이어가고 있습니다. 공급은 여전히 부족한 상황에서 수요가 유지되면서 시장의 긴장감이 지속되고 있습니다.

 

 

 

ⓒ Rainer Lesniewski / shutterstock

 

 

 

 

10월 건설 수주 급감

 

독일 연방통계청에 따르면 2025년 10월 독일 건설 주력 산업의 실질 신규 수주액은 전월 대비 11.8% 감소했습니다. 다만 이는 9월에 대형 프로젝트 수주가 집중되며 2022년 3월 이후 최고치를 기록했던 데 따른 기저 효과도 작용한 결과입니다.

 

 

 

토목 부문 하락 폭이 큽니다

 

부문별로 보면 주택과 건물 건설에 해당하는 건축 부문은 전월 대비 5.8% 감소했으며, 도로와 기반시설을 포함한 토목 부문은 16.9% 줄어들며 하락 폭이 더 컸습니다. 다만 변동성이 적은 최근 3개월 기준으로는 전체 수주가 직전 3개월 대비 3.5% 증가해 단기적인 반등 흐름도 나타났습니다. 전년 같은 달과 비교하면 상황은 다소 다릅니다. 2025년 10월 건설 신규 수주는 전년 동월 대비 2.4% 증가했으며, 건축 부문은 8.1% 늘어난 반면 토목건설은 2.5% 감소했습니다. 명목 기준(물가 조정 전) 수주액은 전년 대비 4.4% 증가했습니다.

 

 

 

주택 가격은 네 분기 연속 상승세

 

반면 독일 부동산 시장은 다시 상승세를 보이고 있습니다. 2025년 3분기 독일의 주거용 부동산 가격은 전년 동기 대비 평균 3.3% 상승했습니다. 이는 2024년 4분기 이후 네 분기 연속 이어진 상승세입니다. 직전 분기와 비교해도 가격은 1.0% 올랐습니다. 2022년 말부터 이어졌던 가격 하락 국면은 2024년 말에 종료됐으며, 이후 2025년 들어 상승 흐름이 점차 강화되고 있습니다. 2024년 4분기에는 전년 대비 1.9% 상승했고, 2025년 1분기에는 3.5%, 2분기에는 3.1% 상승하며 점차 오름폭이 확대됐습니다. 연평균 기준으로 하락했던 2024년과 비교하면 2025년에는 다시 뚜렷한 반등세가 나타났습니다.

 

 

 

독일 전 지역에서 전년 동기 대비 가격 상승

 

2025년 3분기에는 독일의 모든 지역에서 주거용 부동산 가격이 전년보다 높아졌습니다. 도시 지역은 물론 농촌 지역까지 상승세가 확산된 모습입니다.

 

• 단독 및 2세대 주택(Ein- und Zweifamilienhäuser)의 경우, 도시 지역에서는 전년 대비 3.6%, 대도시에서는 3.5% 상승했습니다. 인구가 적은 농촌 지역에서도 단독 및 2세대 주택 가격이 평균 3.2% 올랐습니다.
• 개인소유주택(Eigentumswohnung) 가격 상승폭은 일부 지역에서 더욱 두드러졌습니다. 도시 지역에서는 4.7%, 대도시에서는 5.0% 상승했으며, 인구 밀도가 높은 농촌 지역에서는 5.5%까지 올랐습니다. 인구가 적은 농촌 지역에서도 개인소유주택 가격은 평균 2.6% 상승했습니다.

 

 

 

7대 대도시도 상승세

 

베를린, 함부르크, 뮌헨, 쾰른, 프랑크푸르트, 슈투트가르트, 뒤셀도르프 등 독일 7대 대도시에서도 가격 상승은 이어졌습니다. 이들 지역에서 단독 및 2세대 주택 가격은 전년 대비 평균 2.7% 올랐고, 개인소유주택 가격은 2.8% 상승했습니다. 이미 가격 수준이 높은 지역이지만, 추가 상승이 나타났습니다.

 

 

 

분기별로는 지역 간 차이

 

직전 분기와 비교하면 지역별로는 온도 차도 확인됐습니다. 단독 및 2세대 주택은 대도시에서 분기 대비 1.0% 상승하며 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 개인소유주택 가격은 인구 밀도가 높은 농촌 지역에서 평균 3.1% 올라 상대적으로 큰 폭의 상승을 보였습니다. 반면 일부 지역에서는 분기 기준 소폭 하락도 관찰됐습니다. 인구 밀도가 높은 농촌 지역의 단독 및 2세대 주택 가격은 0.5% 하락했고, 인구가 적은 농촌 지역의 개인소유주택 가격은 0.9% 내려갔습니다.

 

 

 

주택 공급 부족, 가격 상승의 배경

 

전문가들은 가격 상승의 배경으로 여전히 부족한 주택 공급을 지목합니다. 독일 정부는 주택난 해소를 위해 이른바 ‘건설 가속화(Bau-Turbo) 정책’을 추진하고 있으며, 인허가 절차를 간소화해 주택 공급을 늘리겠다는 목표를 세우고 있습니다. 다만 과거 정부가 제시했던 연간 40만 가구 공급 목표는 달성되지 못했습니다. 지난해 독일에서 완공된 주택은 약 25만 가구로, 2015년 이후 가장 적은 수준이었습니다. 이 같은 공급 부족이 당분간 주택 가격을 떠받칠 가능성이 크다는 분석이 나옵니다.