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독일 임대난에 떠오른 해법, ‘주택 맞교환(wohnungstausch)’ 급부상
BY gupp2025-11-24 10:52:33
독일의 주택난은 갈수록 심화되고 있습니다. 특히 대도시에서는 적당한 월세로 집을 구하는 것이 하늘의 별 따기 수준입니다. 이런 상황 속에서 등장한 새로운 대안이 바로 ‘아파트 맞교환(Wohnungstausch)’입니다. 기존 세입자끼리 서로의 집을 바꿔 사는 형태로, 젊은 세대와 고령층, 도심과 교외 거주자 간의 이해가 맞아떨어질 때 성사되지만, 이 과정에는 복잡한 법적 절차가 따라옵니다.
새로운 대안, 아파트 맞교환(Wohnungstausch)이란?
Wohnungstausch는 말 그대로 자신의 아파트를 다른 사람의 아파트와 서로 교환(swap) 하는 제도입니다. 단, 세입자끼리 바꾸는 것이 아니라 각 임대인의 동의가 반드시 필요합니다. 교환이 승인되면 양쪽 세입자는 각각 새로운 임대인과 새로운 계약을 체결하게 됩니다. 예를 들어, 아이를 낳아 더 넓은 집이 필요한 젊은 부부가 큰 집을 가진 노부부와 맞교환하는 식입니다. 또는 교외의 큰 집에 사는 사람이 도심의 소형 원룸으로 이사하고 싶을 때도 가능합니다.
어떻게 이루어지나요?
현재 이러한 맞교환 기회는 WG Gesucht, Immobilien Scout24 같은 기존 플랫폼에서도 찾아볼 수 있으며, Wohnungswap.de, Tauschwohnung.com 등 전문 사이트도 생겨났습니다. 이용자는 자신의 집 정보(면적, 방 개수, 위치, 특징 등)를 등록한 뒤 서로 조건이 맞는 세입자와 연락을 취해 교환을 협의하게 됩니다.
독일인들은 왜 맞교환을 찾나요?
Tauschwohnung.com의 대표 존 바이너트(John Weinert)에 따르면, 최근 몇 년간 맞교환 방식은 빠르게 인기를 얻고 있습니다. 그는 “독일의 주택시장은 특히 대도시에서 매우 포화 상태”라며 “새로운 임대 주택을 찾기 위해 긴 대기줄이 늘어서 있고, 월세는 하늘로 치솟고 있다.”고 설명했습니다. 그에 따르면 맞교환의 장점은 다음과 같습니다.
하지만 여전히 전체 주택 시장에서의 비중은 미미합니다. 지난 2년간 약 5,000건의 맞교환이 이루어진 반면, 같은 기간 독일 내 전체 이사는 약 1,600만 건으로 추정됩니다.
임대인의 동의 없이는 불가능
맞교환을 하기 위해서 세입자는 법적으로 교환할 권리가 없기 때문에 반드시 임대인의 허락이 필요합니다. 독일 세입자협회의 대변인 유타 하르만(Jutta Harmann)은 “아파트 맞교환은 임대차 계약의 모든 당사자, 즉 양쪽 세입자와 양쪽 임대인의 동의가 있을 때만 가능합니다. 임대인에게 알리지 않고 교환을 진행할 경우 계약 해지가 가능합니다.”라고 설명했습니다. 게다가 교환 승인이 임대인이 정한 조건에 따라 이루어지기 때문에 새로운 세입자에게 더 높은 임대료를 요구하는 경우가 많습니다. 이로 인해 맞교환의 핵심 장점인 임대료 절감이 무의미해지는 사례도 적지 않습니다.
법 개정 논의는?
전문가들은 맞교환의 법적 권리를 일정 조건하에 보장하는 연방 차원의 법률이 필요하다고 지적합니다. 이 법이 제정되면, 임대인이 맞교환 시 임의로 임대료를 올리는 것을 금지할 수 있어 제도의 매력이 높아질 것이라는 전망입니다. 그러나 하르만 대변인은 “현 연방정부는 임대차법에 별다른 관심이 없기 때문에, 단기간 내 제도화는 사실상 불가능하다”고 말했습니다. 따라서 당분간은 맞교환이 주택 시장의 틈새 시장으로 남을 가능성이 높습니다.
대안으로 주목받는 이유
비록 아직 제도적 기반은 부족하지만, Tauschwohnung(교환주택)은 점점 더 많은 사람들에게 현실적인 대안으로 다가오고 있습니다. 바이너트 대표는 “아직은 주류 방식이 되기엔 멀었지만, 지금의 독일 부동산 시장은 너무나도 어려운 시장이라 점점 더 많은 사람들이 새로운 주거 대안을 찾고 있다.”며 “설명했습니다.
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